Вечер. Клиент просит: «Скиньте, что есть по двушкам, до шести миллионов». Надо отправить подборку клиенту, и вы копируете с Авито пять ссылок. Думаете: посмотрит и перезвонит. Утром приходит «спасибо, гляну». Потом тишина. Через две недели выясняется, что он уже внёс задаток за третью квартиру из вашего списка. Позвонил продавцу сам, номер был в объявлении.
Подборка квартир для клиента нужна почти в каждой сделке на вторичке, без неё никто не едет на показ. И почти каждый агент хоть раз терял на ней клиента. Удержать его будет проще, если поменять две вещи: что вы убираете из подборки и что в неё добавляете.
Почему клиент уходит к собственнику после подборки
Ссылка с Авито ведёт прямо к продавцу. В объявлении телефон, кнопка «Написать», часто точный адрес. Клиенту ничего не надо искать. Одна кнопка, и он уже договаривается о просмотре без вас.
У продавца свой интерес. Он готов уступить, если сделка пройдёт без агента, и клиенту кажется, что он сэкономил. У вас в итоге две недели переписки и три показа, за которые никто не заплатит.
Многие надеются на договор на поиск. Он помогает, но держит слабее, чем кажется: клиент вправе отказаться от договора услуг в любой момент, возместив агенту фактические расходы (ст. 782 ГК РФ). Судиться за каждого клиента никто не станет. Поэтому защищать сделку приходится самой подборкой.
Есть вторая причина, о ней думают реже. По опросу Авито Недвижимости в июле 2026 года 27% людей сначала ищут жильё сами и только потом обращаются к агенту. Эти объявления клиент мог листать ещё до знакомства с вами. Пять знакомых ссылок он прочитает как пересылку. Платить за пересылку незачем.
Что убрать из подборки перед отправкой
Правило одно: в подборке не должно остаться зацепки, по которой продавца находят за пять минут. Проверьте четыре вещи.
- Телефоны, имена продавцов, названия агентств и ссылки на их профили.
- Ссылку на объявление. Даже скриншот с видимым заголовком находится поиском по Авито.
- Исходное описание. Любая фраза из него, вставленная в поиск, приводит к оригиналу, поэтому текст надо пересказать своими словами.
- Точный адрес. Для выбора клиенту хватит района и того, что рядом с домом. Номер дома он узнает перед показом.
Если делать подборку квартир вручную, это скриншоты фото, пересказанные описания, район на месте адреса и всё в один файл. На пять квартир уходит час, иногда два.
И тут неприятный момент. Подборка, зачищенная вручную, беднее объявления: фото меньше, описание короче. Сами фото легко прогнать через поиск по картинке. Если подборка даёт клиенту меньше Авито, он на Авито и вернётся. Значит, в ней должно быть то, чего в объявлении нет.
Что добавить, чтобы подборка стоила больше ссылок
Карта со всеми квартирами. Клиент сразу видит, где что стоит и как далеко друг от друга. Семье с детьми это часто важнее лишних трёх метров.
«Что рядом» с минутами. Садик, школа, продуктовый, аптека, остановка: сколько идти пешком и сколько ехать. Вопрос «а садик там есть?» приходит по каждой квартире. Проще ответить заранее.
Сравнение двух-трёх квартир в одной таблице: цена, метр, этаж, кухня, год дома, дорога до школы. Так клиент выбирает быстрее и не путается во вкладках.
Объяснение по условиям клиента, почему квартира ему подходит. Двушка, как просили, в бюджете до 6,5 млн, до работы около 10 минут на машине, садик в двух минутах. И один честный минус, например первый этаж. Нам кажется, такой минус добавляет доверия сильнее любых комплиментов квартире.
Цена к рынку. Метр дешевле или дороже среднего по району, снижали ли цену, сколько дней висит объявление. С этим на торг идти спокойнее. Помните только, что это сравнение с ценами других объявлений. Оценкой квартиры оно не считается.
Как понять, какие квартиры клиент смотрел
Отправили подборку. Снова тишина. Звонить на следующий день неловко, ждать страшно: вдруг он уже ездит по показам с другим агентом.
Подборка в виде страницы по ссылке снимает этот вопрос. Вы видите, открывал ли клиент подборку, сколько раз заходил в каждую квартиру и какие отметил сердцем. Допустим, к двушке на Театральной он возвращался три раза. С неё и начните звонок: «Давайте посмотрим двушку на Театральной, по-моему, она ближе всего к вашему запросу». Про счётчик просмотров клиенту говорить не нужно. Это ваша рабочая информация.
Помогает и кнопка «Записаться на показ» у каждой квартиры. Написать «хочу посмотреть» клиенту бывает неловко, нажать кнопку легко. Заявка с удобным ему временем приходит вам сразу.
Как это сделано в ИИ-подборщике Pride
Ручную подборку на час мы в Благовещенске переложили на программу: ИИ-подборщик. В каталоге вся вторичка города, около 1 500 объявлений, база обновляется каждый день. Квартиры ищутся фильтрами, в том числе по тому, что рядом: например, садик и школа в 10 минутах пешком. Отмечаете 3 или 5 квартир и нажимаете «Собрать».
Подборщик проверяет, что квартиры ещё продаются и цены не поменялись, пересказывает описания и собирает страницу с именем клиента: «Подборка для Ирины». Ссылок на объявления и контактов продавцов в ней нет, только ваше имя и телефон. Точный адрес можно скрыть, тогда метка на карте стоит примерно, в 100-200 метрах от дома. Клиент понимает район, но к дому сам не придёт.
На странице карта, «что рядом» с минутами, сравнение, блок «Почему эта квартира вам подходит» и сердечки. Что из этого увидит клиент, решаете вы. Когда клиент открывает подборку, вам приходит сообщение в Телеграм. После визита бот присылает сводку: какую квартиру он смотрел больше всего и сколько раз её открывал.
В Благовещенске подборщик стоит 1 990 ₽ в месяц, первые 3 дня бесплатно. Платформа работает дистанционно, регистрация по почте.
Что проверить перед следующей отправкой
Откройте последнюю подборку, которую вы отправили клиенту, и посмотрите на неё его глазами. Можно ли за пять минут выйти на продавца? Есть ли в ней хоть что-то, чего нет в объявлении? Если на первый вопрос ответ «да», а на второй «нет», клиент держится за вас из вежливости.
