Почему все боятся покупать у пенсионеров?
Сделки с пожилыми продавцами у меня проходят очень часто. И почти всегда покупатели переживают, особенно последний год. Все видели историю Долиной: продала квартиру, деньги отдала мошенникам, потом через суд вернула квартиру себе. А покупательница осталась и без квартиры, и без своих 112 миллионов. Три суда подряд решили именно так.
После этого люди стали бояться покупать у пенсионеров вообще. Мол, бабушка потом скажет, что не понимала, что делает, и всё. Сейчас, скажу честно, не всё так страшно, как было год назад.
Что изменилось за год?
16 декабря 2025 года Верховный суд отменил все три решения по делу Долиной и оставил квартиру покупательнице. В определении есть фраза, которую я бы повесила в рамочку: «Дееспособный гражданин должен в первую очередь самостоятельно отвечать за последствия своего поведения».
А 1 июля 2026 года Верховный суд выпустил обзор практики по таким делам, и суды по всей стране теперь на него ориентируются. Главное из него для покупателя:
- если продавца обманули мошенники, сделку отменят, только когда покупатель знал или должен был знать об обмане;
- если продавец говорит, что не понимал своих действий, он должен доказать это судебной экспертизой. Отказывается от экспертизы, суд может отказать ему в иске;
- если сделку всё же отменяют, суд обязан решить вопрос и с деньгами покупателя: квартира возвращается продавцу, деньги покупателю.
Проще говоря, сказать «меня обманули» или «я не понимала» продавцу больше недостаточно.
Суды теперь на стороне покупателя?
Продавцу стало намного труднее отыграть сделку, если покупатель вёл себя аккуратно. В Свердловской области в марте 2026 года пенсионерка продала долю дома и в тот же день перевела деньги мошенникам. Суд оставил сделку в силе: покупатель об обмане не знал. Верховный суд Татарстана летом тоже оставил квартиру покупателю. И у нас в Благовещенске в ноябре 2025 года суд оставил квартиру добросовестной покупательнице.
Но говорить, что покупатель защищён всегда, тоже неправда. Суды до сих пор отменяют сделки, если цена была сильно ниже рынка, если покупатель профессионал и мог догадаться, что с продавцом что-то не так, или если экспертиза нашла у продавца расстройство. Так было в Новгородской области в марте 2026 года: пенсионерка продала единственную квартиру директору агентства недвижимости дешевле рынка. Квартиру ей вернули, а покупателю присудили деньги назад.
И ещё один момент. Присудить деньги не значит их получить. Если продавец всё отдал мошенникам, взыскивать с пенсионерки можно годами. Поэтому моя задача, чтобы до суда вообще не дошло.
Как защитить себя при покупке у пожилого продавца?
- Цена по рынку и никакой спешки. Заниженная цена для суда первый признак, что покупатель мог что-то заподозрить.
- Расчёт только безналичный: аккредитив или сервис безопасных расчётов. Так видно, что продавец деньги получил.
- Справка из психоневрологического и наркологического диспансера и осмотр у психиатра незадолго до сделки.
- Сделка у нотариуса и видеозапись подписания: видно, что продавец понимает, что продаёт, и его никто не торопит.
- Проверка продавца: долги, банкротство, суды. И внимание к тревожным признакам: человек спешит, предлагает странную схему расчёта, собирается жить в квартире после продажи, ему постоянно кто-то звонит и что-то советует.
- Гарантия на квартиру, например у Домклика: до 50 миллионов, но не больше рыночной цены.
Обязательной законом нет ни одной из этих мер. Каждая риск снижает, но полностью его не убирает. А вместе они делают сделку очень надёжной.
Приняли ли законы в защиту покупателя?
Ни один закон в защиту покупателя пока не принят. 15 октября 2026 года Госдума отклонила законопроект о «периоде охлаждения», когда регистрацию проводили бы не раньше чем через 7 дней после договора. Законопроект о презумпции добросовестности покупателя ещё не рассмотрен. Так что сейчас покупателя защищает практика Верховного суда и то, как подготовлена сделка.
Чем я помогу?
Если вы нашли квартиру и продавец пожилой человек, не надо сразу отказываться. Хорошие квартиры часто продают как раз пенсионеры. Напишите мне, какую квартиру смотрите: подскажу, на что обратить внимание у этого продавца, и как выстроить сделку так, чтобы вы спали спокойно.
